여유자금으로 렌트 주택을 구입하려면
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얼마전에 한 고객께서 전화문의를 주셨다. 지난 2년 정도 아파트에서 지내고 계셨는데 갑자기 아파트 렌트비를 $200이나 더 올려서 계약을 한다고 해서 너무 놀라서 다른 주택을 찾아 렌트를 하거나 작은 콘도나 타운홈을 구입해야 하겠다, 어떻게 도와주실수 있느냐는 문의였다. 지난 몇해 동안 이곳 발렌시아 뿐만 아니라 LA 및 전 캘리포니아 아니 미국 전체의 렌트 가격이 꾸준히 올라 테넌트들의 어려움이 상당한 상황인데, 바꾸어 생각하면, 렌트주택을 가지고 있는 투자자들은 지난 몇 년동안 꾸준히 상승되어 온 렌트시세로 인해
수익이 계속 증가되었다는 이야기가 된다. 세입자에게는 어려움이 되는 상황이 투자자, 즉
집주인에게는 수익의 증가가 되는 역설이 되니, 이럴 때를 계기 삼아 렌트 아파트를 벗어나서 자기의 집을 소유하는 용기를 갖거나, 자금 여유가 있는 사람들에게는 투자용으로 렌트주택을 구입하는 것도 좋은 방법이 될 수 있겠다.
어떤 분들은 투자용 주택 혹은 아파트를 구입하려면 조금 늦지 않았을까 걱정도 없잖아 있겠지만, 투자라는 것이 원래 100% 완전하게 안전한 것이 없고, 그중에서도 가장 안전하고 손실위험이 적은 것이 부동산 투자이니 만큼 지금도 늦지 않았다고 보는 것이 틀리지는 않을 것 같다. 늦었다고 느낄 때가 바로 그 타임이라고 봐야 할 것이다. 그럼 어떤 종류의 주택을 구입해야 하나, 어떤 지역에 사두는게 가장 좋을까, 큰집이 좋을지 작은 집이 좋을지, 렌트관리는 어떻게 해야할 지, 얼마를 다운하고 얼마를 대출받는 게 좋을지, 주택관리에 들어가는 여러 비용들이 어떤게 있는지 등등 이에 관한 것들을 한번 샅샅이 살펴보기로 하자.
투자용 주택을 마련하려면 무엇부터 먼저 시작을 해야 할까? 우선 하나하나 계산부터 먼저 해서 손익을 따져보고 앞뒤를 헤아려서 한단계 한단계 준비를 하는 것이 좋겠다. 십수년간 모아둔 금쪽같은 내 자금을 투자용 주택을 사는 데 선뜻 투입한다는 것은, 여러번 해 본 경험있는 투자자들에게는 그리 어려운 일이 아닐 지 모르겠지만, 처음으로 시작하는 투자자에게는 상당히 위험스럽고 겁이 나는 일임에 틀림없다. 그래서 하나하나 돌다리도 두들겨보고 만져보고 한번 더 디뎌보고 난 뒤에 발걸음을 옮겨 보는 것이 좋겠다. 그래서 경험이 만들어 지면 그때사 어떤 투자를 하더라도 자신이 생길 것이다.
그럼, 큰 집을 하나 사서 렌트비를 많이 받는 것이 좋을까? 아니면 작은 집을 둘을 사서 작은 렌트비를 두개를 받는 것이 좋을까? 서로 장단점이 있지만 결론적으로 이야기하자면 같은 돈으로 작은 집을 두개를 사서 운용하는 것이 더 효율적이다. 물론 큰 집을 하나 사서 렌트비를 많이 받고, 또 관리하기도 두 집보다는 한 집이 더 편할 것이고, 렌트비를 많이 주는 테넌트가 작은 집에 사는 테넌트보다 좀 더 테넌트로서 수준이 높을 것으로 생각되니까 보다 더 낫지 않을까 하는 생각도 일리는 있다.
예를 하나 들어보자. 100만불집을 사서 렌트를 주면 보통 $4,500 정도를 받는다. 이것은 지역마다 가격에 따른 주택의 크기가 다 달라서 차이가 나겠지만 렌트비는 거의 같다. 그러나 100만불로 50만불 주택을 두 개를 사서 렌트를 주면 각각 $2,500 정도의 렌트비를 받을 수 있어서, 작은 집 두개를 사면 렌트비에서 $500을 더 받을 수 있다는 계산이 나온다. 물론 두 집을 관리하는 것이 좀 힘들겠지만 매달 $500을 더 받을 수 있다면 당연히 해야 하는 수고가 아닐까 싶다.
필자의 고객 중에 이러한 두 케이스가 있다. 한 분은 우리 한국분인데 백만불의 큰 집을 구입하셔서 2여년을 살다가 렌트를 주었는데, 들어가는 페이먼트가 너무 커서 집을 팔까 하고 생각을 하고 있는 중이고, 다른 한 고객은 중국분인데 작은 타운하우스를 8개를 소유하고 이를 모두 렌트를 주고 있다. 그 8개의 작은 타운하우스 중에 3개를 필자의 리스팅이었다. 이 3개의 리스팅은 필자가 전담해서 관리해 주니까 큰 염려는 없고, 또한 나머지 5개를 관리하는 것이 그리 쉽지는 않겠지만 큰집 한두개 보다는 작은 집 여러개의 투자가 수입면에서는 월등히 나을 뿐만 아니라 위험부담이 분산되니까 투자안전성에 있어서도 훨씬 나은 것 같다. 그리고 자금이 필요할 때에는 작은 집이 팔리기 쉬우니 자금의 환금성에 있어서도 아주 효과적일 것이다.
그러면 얼마를 다운페이먼트로 해야 매달 받는 렌트비에서 경비를 제하고 얼마를 손에 넣을 수 있는지 계산해 보자. 우선 결론적으로 먼저 말씀드리자면, 집값의 20%를 다운페이먼트로 하면 매달 얼마씩 내 주머니에서 돈이 그 집에 들어가야 하고, 30%를 다운하면 거의 맞아 떨어지거나 조금 모자랄 것이고, 35% ~ 40%를 밑돈으로 넣으면 매달 얼마간의 금액을 용돈으로 남길 수가 있다.
예를 들어 가장 잘 팔리고 있는 50만불의 타운하우스를 산다고 가정하자. 이 곳 발렌시아 뿐만 아니라 LA 어느 곳에서도 50만불의 타운하우스는 일반적으로 렌트를 약 2500불 정도를 받을 수 있다. 그러면 50만불의 집을 20% (10만불)을 다운페이먼트로 사용하면 매달 경비로 나가는 비용을 얼마가 되는 지 계산해 보자. 매달 들어가는 경비를 일반적으로 PITI 로 계산한다. 즉, P, Principal(원금), I, Interest(이자), T, Tax(주택세금), I, Insurance(화재보험) 으로 나눌 수 있겠고, 여기에 공동구역 관리비(HOA Fee) 및 주택수리 및 공실률 비용을 생각할 수 있겠다.
요사이 모기지 이자는 자기가 직접 살아야 하는 집, 즉 Primary Residence 일 경우에는 이자율이 3.5~ 4.0% 이지만, 렌트를 주는 Income Property 일 경우에는 0.5% 가 더 가산이 되어 평균 4.5%를 받을 것이다. 그러면, 원금과 이자, 즉 32만불을 은행대출을 받으면 그 이자율을 4.5%로 보고 계산해 보면 월 $2,027, 주택세금을 집가격의 보통 연 1.3%로 계산하면, $500,000X1.3%= 6,500불, 이것을 12달로 나누면 월 $542이 나온다. 그 다음 화재보험은 일반적으로 타운하우스인 경우에 HOA에 포함되는 경우가 대부분이니까, HOA 비용이 약 $350 정도로 계상하면 무리가 없겠다. 물론 지역마다 HOA가 $200에서 $1,200까지 차이가 크지만 일반적으로 $350 정도로 보면 되겠다. 그 다음 주택수리 및 공실률 비용으로 한달에 약 $300 정도 넣어두면 된다. 이것을 모두 합해 보면, $2,027 + $542 + $350 + $300 = $3,219 이란 계산이 나온다. 이를 렌트 월 2,500불을 받으면 매달 $719씩 나의 주머니에서 더 나가야 한다는 계산이 나온다. 여기서 좀 더 정확히 계산하자면 지금 다운페이먼트로 들어가는 자금의 기회비용과 렌트수입의 연말 세금 정산금액 까지 계상을 하여야 하겠지만 그렇게 계산하면 너무 복잡하니까 그 비용들은 넣지 말기로 하자.
그러면, 30%를 다운페이먼트를 한다고 하자. 그러면 12불을 다운페이먼트로 넣으면 은행대출금은 28만불이 된다. 28만불의 원금과 이자, 즉 매달 내는 월페이먼트를 이자율 4.5%로 계산하면 $1,419이 되고, 주택세금, HOA 및 기타 비용은 같으니까, 이를 합산해 보면, $1,419 + $433 + $350 + $300 = $2,502 이 된다. 역시 월 렌트비로 2천불을 받으면 매달 $102불정도를 더 넣어야 한다. 이 경우에는 주택수리나 중간에 테넌트가 이사 나가고 들어 오는 기간 등이 최소로 되면 어떤 경우에는 약간의 돈이 들어오기도 하겠으나, 일단 우리 계산은 항상 최악의 경우를 예상하고 넉넉히 준비하는 것이 좋겠다.
그렇다면, 40%를 다운페이먼트로 사용한다면 어떻게 되는지 알아보자. 즉 40만불의 40%, 16만불을 밑돈으로 넣고 나머지 24만불을 은행대출을 받으면 매달 내는 페이먼트는 $1,216 가 된다. 나머지 비용은 같으니까 이를 모두 더해 보면 총 $2,299이 나온다. 그러면 매달 렌트비로 2,400불을 받으면 그 차액 101불의 렌트수입을 기대할 수 있겠다. 렌트를 만들어 주는 부동산회사에 대한 수수료는 그리 크지 않으니까 주택수리와 공실률비용에 이미 들어가 있다고 봐도 되겠다. 계산이 조금 복잡해 졌지만, 자세히 하나하나 계산해 보면 금방 이해를 하실 수 있을 것으로 본다.
예전에 저의 고객 중 한분께서는 여유자금이 생겨서 LA 외곽 산속의 별장을 하나 구입해서 주말 가족들의 별장으로 사용하면 어떻겠느냐고 문의해 온 적이 있다. 자금여유가 있어서 그 정도의 자금은 그리 묻어두어도 괜찮다고 했다. 한국이나 미국이나 우선 말려야 할 자금 운용수단이 주말 별장용 주택구입이다. 열에 아홉은 구입 후 1,2년 내에 후회한다. 여유자금이 있으면 어려운 친척이나 친구에게 빌려주라고 했다. 나중에 못 받더라도 두고두고 고마운 소리는 듣지만, 산골 별장에 묻어두면 나중에 처리하는 것도 또 돈이 든다는 말씀도 드렸다. 혹, 레익타호, 빅베어, 애로우헤드레익 근처의 별장이면 그 지역의 관리회사에게 일임해서 내가 사용하지 않을 때, 휴양용으로 렌트를 주어 수입을 기대할 수도 있겠지만 그냥 산골에 여유자금을 묻어두는 일은 절대 하지 말아야 할 일이 아닌가 싶다.
수익이 계속 증가되었다는 이야기가 된다. 세입자에게는 어려움이 되는 상황이 투자자, 즉
집주인에게는 수익의 증가가 되는 역설이 되니, 이럴 때를 계기 삼아 렌트 아파트를 벗어나서 자기의 집을 소유하는 용기를 갖거나, 자금 여유가 있는 사람들에게는 투자용으로 렌트주택을 구입하는 것도 좋은 방법이 될 수 있겠다.
어떤 분들은 투자용 주택 혹은 아파트를 구입하려면 조금 늦지 않았을까 걱정도 없잖아 있겠지만, 투자라는 것이 원래 100% 완전하게 안전한 것이 없고, 그중에서도 가장 안전하고 손실위험이 적은 것이 부동산 투자이니 만큼 지금도 늦지 않았다고 보는 것이 틀리지는 않을 것 같다. 늦었다고 느낄 때가 바로 그 타임이라고 봐야 할 것이다. 그럼 어떤 종류의 주택을 구입해야 하나, 어떤 지역에 사두는게 가장 좋을까, 큰집이 좋을지 작은 집이 좋을지, 렌트관리는 어떻게 해야할 지, 얼마를 다운하고 얼마를 대출받는 게 좋을지, 주택관리에 들어가는 여러 비용들이 어떤게 있는지 등등 이에 관한 것들을 한번 샅샅이 살펴보기로 하자.
투자용 주택을 마련하려면 무엇부터 먼저 시작을 해야 할까? 우선 하나하나 계산부터 먼저 해서 손익을 따져보고 앞뒤를 헤아려서 한단계 한단계 준비를 하는 것이 좋겠다. 십수년간 모아둔 금쪽같은 내 자금을 투자용 주택을 사는 데 선뜻 투입한다는 것은, 여러번 해 본 경험있는 투자자들에게는 그리 어려운 일이 아닐 지 모르겠지만, 처음으로 시작하는 투자자에게는 상당히 위험스럽고 겁이 나는 일임에 틀림없다. 그래서 하나하나 돌다리도 두들겨보고 만져보고 한번 더 디뎌보고 난 뒤에 발걸음을 옮겨 보는 것이 좋겠다. 그래서 경험이 만들어 지면 그때사 어떤 투자를 하더라도 자신이 생길 것이다.
그럼, 큰 집을 하나 사서 렌트비를 많이 받는 것이 좋을까? 아니면 작은 집을 둘을 사서 작은 렌트비를 두개를 받는 것이 좋을까? 서로 장단점이 있지만 결론적으로 이야기하자면 같은 돈으로 작은 집을 두개를 사서 운용하는 것이 더 효율적이다. 물론 큰 집을 하나 사서 렌트비를 많이 받고, 또 관리하기도 두 집보다는 한 집이 더 편할 것이고, 렌트비를 많이 주는 테넌트가 작은 집에 사는 테넌트보다 좀 더 테넌트로서 수준이 높을 것으로 생각되니까 보다 더 낫지 않을까 하는 생각도 일리는 있다.
예를 하나 들어보자. 100만불집을 사서 렌트를 주면 보통 $4,500 정도를 받는다. 이것은 지역마다 가격에 따른 주택의 크기가 다 달라서 차이가 나겠지만 렌트비는 거의 같다. 그러나 100만불로 50만불 주택을 두 개를 사서 렌트를 주면 각각 $2,500 정도의 렌트비를 받을 수 있어서, 작은 집 두개를 사면 렌트비에서 $500을 더 받을 수 있다는 계산이 나온다. 물론 두 집을 관리하는 것이 좀 힘들겠지만 매달 $500을 더 받을 수 있다면 당연히 해야 하는 수고가 아닐까 싶다.
필자의 고객 중에 이러한 두 케이스가 있다. 한 분은 우리 한국분인데 백만불의 큰 집을 구입하셔서 2여년을 살다가 렌트를 주었는데, 들어가는 페이먼트가 너무 커서 집을 팔까 하고 생각을 하고 있는 중이고, 다른 한 고객은 중국분인데 작은 타운하우스를 8개를 소유하고 이를 모두 렌트를 주고 있다. 그 8개의 작은 타운하우스 중에 3개를 필자의 리스팅이었다. 이 3개의 리스팅은 필자가 전담해서 관리해 주니까 큰 염려는 없고, 또한 나머지 5개를 관리하는 것이 그리 쉽지는 않겠지만 큰집 한두개 보다는 작은 집 여러개의 투자가 수입면에서는 월등히 나을 뿐만 아니라 위험부담이 분산되니까 투자안전성에 있어서도 훨씬 나은 것 같다. 그리고 자금이 필요할 때에는 작은 집이 팔리기 쉬우니 자금의 환금성에 있어서도 아주 효과적일 것이다.
그러면 얼마를 다운페이먼트로 해야 매달 받는 렌트비에서 경비를 제하고 얼마를 손에 넣을 수 있는지 계산해 보자. 우선 결론적으로 먼저 말씀드리자면, 집값의 20%를 다운페이먼트로 하면 매달 얼마씩 내 주머니에서 돈이 그 집에 들어가야 하고, 30%를 다운하면 거의 맞아 떨어지거나 조금 모자랄 것이고, 35% ~ 40%를 밑돈으로 넣으면 매달 얼마간의 금액을 용돈으로 남길 수가 있다.
예를 들어 가장 잘 팔리고 있는 50만불의 타운하우스를 산다고 가정하자. 이 곳 발렌시아 뿐만 아니라 LA 어느 곳에서도 50만불의 타운하우스는 일반적으로 렌트를 약 2500불 정도를 받을 수 있다. 그러면 50만불의 집을 20% (10만불)을 다운페이먼트로 사용하면 매달 경비로 나가는 비용을 얼마가 되는 지 계산해 보자. 매달 들어가는 경비를 일반적으로 PITI 로 계산한다. 즉, P, Principal(원금), I, Interest(이자), T, Tax(주택세금), I, Insurance(화재보험) 으로 나눌 수 있겠고, 여기에 공동구역 관리비(HOA Fee) 및 주택수리 및 공실률 비용을 생각할 수 있겠다.
요사이 모기지 이자는 자기가 직접 살아야 하는 집, 즉 Primary Residence 일 경우에는 이자율이 3.5~ 4.0% 이지만, 렌트를 주는 Income Property 일 경우에는 0.5% 가 더 가산이 되어 평균 4.5%를 받을 것이다. 그러면, 원금과 이자, 즉 32만불을 은행대출을 받으면 그 이자율을 4.5%로 보고 계산해 보면 월 $2,027, 주택세금을 집가격의 보통 연 1.3%로 계산하면, $500,000X1.3%= 6,500불, 이것을 12달로 나누면 월 $542이 나온다. 그 다음 화재보험은 일반적으로 타운하우스인 경우에 HOA에 포함되는 경우가 대부분이니까, HOA 비용이 약 $350 정도로 계상하면 무리가 없겠다. 물론 지역마다 HOA가 $200에서 $1,200까지 차이가 크지만 일반적으로 $350 정도로 보면 되겠다. 그 다음 주택수리 및 공실률 비용으로 한달에 약 $300 정도 넣어두면 된다. 이것을 모두 합해 보면, $2,027 + $542 + $350 + $300 = $3,219 이란 계산이 나온다. 이를 렌트 월 2,500불을 받으면 매달 $719씩 나의 주머니에서 더 나가야 한다는 계산이 나온다. 여기서 좀 더 정확히 계산하자면 지금 다운페이먼트로 들어가는 자금의 기회비용과 렌트수입의 연말 세금 정산금액 까지 계상을 하여야 하겠지만 그렇게 계산하면 너무 복잡하니까 그 비용들은 넣지 말기로 하자.
그러면, 30%를 다운페이먼트를 한다고 하자. 그러면 12불을 다운페이먼트로 넣으면 은행대출금은 28만불이 된다. 28만불의 원금과 이자, 즉 매달 내는 월페이먼트를 이자율 4.5%로 계산하면 $1,419이 되고, 주택세금, HOA 및 기타 비용은 같으니까, 이를 합산해 보면, $1,419 + $433 + $350 + $300 = $2,502 이 된다. 역시 월 렌트비로 2천불을 받으면 매달 $102불정도를 더 넣어야 한다. 이 경우에는 주택수리나 중간에 테넌트가 이사 나가고 들어 오는 기간 등이 최소로 되면 어떤 경우에는 약간의 돈이 들어오기도 하겠으나, 일단 우리 계산은 항상 최악의 경우를 예상하고 넉넉히 준비하는 것이 좋겠다.
그렇다면, 40%를 다운페이먼트로 사용한다면 어떻게 되는지 알아보자. 즉 40만불의 40%, 16만불을 밑돈으로 넣고 나머지 24만불을 은행대출을 받으면 매달 내는 페이먼트는 $1,216 가 된다. 나머지 비용은 같으니까 이를 모두 더해 보면 총 $2,299이 나온다. 그러면 매달 렌트비로 2,400불을 받으면 그 차액 101불의 렌트수입을 기대할 수 있겠다. 렌트를 만들어 주는 부동산회사에 대한 수수료는 그리 크지 않으니까 주택수리와 공실률비용에 이미 들어가 있다고 봐도 되겠다. 계산이 조금 복잡해 졌지만, 자세히 하나하나 계산해 보면 금방 이해를 하실 수 있을 것으로 본다.
예전에 저의 고객 중 한분께서는 여유자금이 생겨서 LA 외곽 산속의 별장을 하나 구입해서 주말 가족들의 별장으로 사용하면 어떻겠느냐고 문의해 온 적이 있다. 자금여유가 있어서 그 정도의 자금은 그리 묻어두어도 괜찮다고 했다. 한국이나 미국이나 우선 말려야 할 자금 운용수단이 주말 별장용 주택구입이다. 열에 아홉은 구입 후 1,2년 내에 후회한다. 여유자금이 있으면 어려운 친척이나 친구에게 빌려주라고 했다. 나중에 못 받더라도 두고두고 고마운 소리는 듣지만, 산골 별장에 묻어두면 나중에 처리하는 것도 또 돈이 든다는 말씀도 드렸다. 혹, 레익타호, 빅베어, 애로우헤드레익 근처의 별장이면 그 지역의 관리회사에게 일임해서 내가 사용하지 않을 때, 휴양용으로 렌트를 주어 수입을 기대할 수도 있겠지만 그냥 산골에 여유자금을 묻어두는 일은 절대 하지 말아야 할 일이 아닌가 싶다.
